Hyresavtal och uppsägning är frågor som berör de flesta som bor i hyreslägenhet. Ett hyresavtal reglerar relationen mellan hyresgäst och hyresvärd, men det uppstår ofta frågor om hur avtalet får sägas upp, hur lång uppsägningstiden är och vad som gäller vid andrahandsuthyrning. Denna guide ger en överblick över reglerna i hyreslagen (12 kap. jordabalken) och visar hur du som hyresgäst kan tillvarata dina rättigheter.
Vad är ett hyresavtal?
Ett hyresavtal är ett avtal där en hyresvärd upplåter en bostad eller lokal mot ersättning (hyra). Avtalet kan vara tillsvidare (tills vidare) eller tidsbestämt (med slutdatum). Avtalet ska vara skriftligt om någon av parterna kräver det. Det bör innehålla uppgifter om hyra, hyrestid, vad som ingår (exempelvis värme, vatten), och eventuellt regler om deposition. Som hyresgäst har du rätt att få ett skriftligt kvitto på hyresbetalningar.
Deposition
Många hyresvärdar tar deposition för att täcka eventuella skador. Depositionen ska återbetalas när du flyttar ut, förutsatt att du inte orsakat skador eller har hyresskulder. Beloppet ska finnas på separat konto eller hållas tydligt avskilt och får inte utgöra hyresvärdens allmänna tillgång.
Uppsägning av hyresavtal
Hur ett hyresavtal sägs upp beror på om det är ett tillsvidareavtal eller tidsbestämt avtal:
Tillsvidareavtal
Ett avtal på obestämd tid kan sägas upp när som helst. Uppsägningstiden för bostäder är tre månader för både hyresvärd och hyresgäst, såvida inte längre tid avtalats. Uppsägningstiden räknas från månadsskiftet efter att uppsägningen gjorts. Exempel: Om du säger upp den 10 juni, räknas uppsägningstiden från den 1 juli och tre månader framåt, dvs. du måste betala hyra till och med september.
Tidsbestämt avtal
Avtal med slutdatum upphör vid avtalstidens utgång. Men även tidsbestämda avtal som varar längre än tre månader måste sägas upp, annars förlängs de med tre månader eller den tid som avtalats. Kortare avtal (upp till tre månader) upphör automatiskt. Uppsägningstid är densamma som för tillsvidareavtal.
Hyresvärdens uppsägning
Hyresvärden får säga upp hyresgästen med tre månaders uppsägningstid, men måste ha giltig anledning: t.ex. avtalsbrott (obetalda hyror, störningar) eller renovering och rivning. Hyresvärden måste underrätta socialnämnden innan uppsägning om hyresgästen riskerar vräkning, och hyresgästen har rätt att bestrida uppsägningen. Hyresgästen kan alltid vända sig till Hyresnämnden som prövar tvister.
Andrahandsuthyrning
Som hyresgäst får du inte hyra ut i andra hand utan hyresvärdens eller bostadsrättsföreningens tillstånd. Om du hyr ut utan tillstånd riskerar du att bli av med lägenheten. Här är några regler för andrahandsuthyrning:
- Du måste ha beaktansvärda skäl – t.ex. arbete på annan ort, provboende med sambo eller studier.
- Hyresvärden eller bostadsrättsföreningen ska ge skriftligt tillstånd.
- Du får inte ta ut högre hyra än din egna hyra + driftkostnader (möbler m.m.). För hög hyra kan göra att du måste återbetala mellanskillnad.
- Andrahandskontraktet ska vara skriftligt och innefatta hyra, hyrestid och parternas uppgifter.
Om hyresvärden nekar din ansökan kan du vända dig till Hyresnämnden som kan ge tillstånd. Läs mer om andrahandsuthyrning i vår artikel om hyresrätt.
Flytta tidigare – vad gäller?
Ibland behöver man flytta innan uppsägningstiden löpt ut. Här är några alternativ:
- Hyra ut i andra hand med hyresvärdens godkännande under återstående tid.
- Söka byte – hyresgäster har rätt att byta lägenhet, förutsatt att hyresvärden godkänner bytet och att bytet inte är otillåtet mot ersättning.
- Komma överens med hyresvärden om att säga upp snabbare. Ibland kan hyresvärden acceptera kortare uppsägningstid om en ny hyresgäst står på kö.
Att flytta utan att betala hyran under uppsägningstiden är avtalsbrott och kan leda till skulder och betalningsanmärkning.
Hyresvärdens skyldigheter och hyresgästens rättigheter
Hyresvärden ska hålla lägenheten i brukbart skick. Det innebär att bostaden ska vara säker, fri från skadedjur och i rimligt skick. Om fel uppstår ska hyresvärden åtgärda dem skyndsamt. Om hyresvärden inte gör det kan du ha rätt att hålla inne hyra eller begära nedsättning. Du kan även anmäla brister till kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd.
Hyresgästernas skyldigheter
Som hyresgäst är du skyldig att:
- Betala hyran i tid.
- Vårda bostaden och inte orsaka störningar.
- Tillåta hyresvärden att komma in för nödvändiga reparationer.
- Följa ordningsregler.
Om du bryter mot avtalet, exempelvis vid upprepat störande beteende, kan hyresvärden säga upp dig med omedelbar verkan. För rådgivning kring hyreskonflikter kan du kontakta gratis juridisk rådgivning.
Tvister och Hyresnämnden
Om hyresgäst och hyresvärd inte kommer överens kan de vända sig till Hyresnämnden. Nämnden prövar frågor om:
- Uppsägning och förlängning av hyresavtal.
- Skälig hyra.
- Andrahandsuthyrningstillstånd.
- Överlåtelse av hyresrätt.
- Förverkande av hyresrätt (vräkning).
Förfarandet i Hyresnämnden är kostnadsfritt och enklare än domstol. Beslut från Hyresnämnden kan överklagas till Svea hovrätt.
Vanliga frågor om hyresavtal och uppsägning
Hur säger jag upp min lägenhet?
Skriv ett skriftligt brev eller mejl till hyresvärden där du anger datum för uppsägning. Se till att du får en kvittens. Uppsägningen börjar gälla från nästa månadsskifte.
Vad händer om hyresvärden inte gör reparationer?
Du kan påtala bristen skriftligen och begära avhjälpande. Om inget händer kan du vända dig till kommunens miljö- och hälsoskyddsnämnd eller Hyresnämnden.
Kan jag överlåta mitt hyreskontrakt till någon annan?
Överlåtelse kräver hyresvärdens godkännande och beaktansvärda skäl, exempelvis vid separation eller dödsfall. Ansökan görs hos hyresvärden; vid tvist avgör Hyresnämnden.
Sammanfattning
Ett hyresavtal reglerar relationen mellan hyresgäst och hyresvärd. Uppsägningstiden är oftast tre månader för bostäder. För tidsbestämda avtal kan uppsägning krävas. Hyresgästen har rätt till skälig hyra och brukbar bostad; hyresvärden måste åtgärda brister. Andrahandsuthyrning kräver tillstånd. Vid tvist kan du vända dig till Hyresnämnden. Fler råd finns i vår sektion om civilrätt och vår guide om gratis juridisk rådgivning. Genom att känna till reglerna kan du undvika konflikter och tryggt utnyttja din hyresrätt.